Contrato de Compra e Venda

Há diversas espécies de contratos, com destaque para a compra e venda de bens e serviços, o que de um lado há o fornecedor prestador de serviços e o consumidor o qual fará o usufruto do serviço ou bem a que estiver contratando.

A prestação de serviços vai desde a contratação de um serviço profissional em diversas áreas, seja jurídico, contábil, financeiro, saúde, serviços gerais, aquisição de bens móveis e imóveis, sendo tudo regulado e avençado contratualmente, gerando direitos, obrigações e responsabilidades entre as partes.

Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.

A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço.

A compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou futura. Neste caso, ficará sem efeito o contrato se esta não vier a existir, salvo se a intenção das partes era de concluir contrato aleatório.

Se a venda se realizar à vista de amostras, protótipos ou modelos, entender-se-á que o vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a elas correspondem.

Prevalece a amostra, o protótipo ou o modelo, se houver contradição ou diferença com a maneira pela qual se descreveu a coisa no contrato.

DETALHAMENTOS CONTRATUAIS

O Contrato de Compra e Venda, quando na modalidade escrita, deverá conter, no mínimo:

Nome completo, endereço e qualificação (CPF, Identidade) de cada um dos contratantes;

O bem (ns) objeto (s) da negociação

O preço estipulado e forma de pagamento (á vista, em parcelas, periodicidade, valor de cada parcela)

Outras condições gerais (como data de entrega das chaves, no caso de imóvel).

Fixação do Preço

A fixação do preço pode ser deixada ao arbítrio de terceiro, que os contratantes logo designarem ou prometerem designar. Se o terceiro não aceitar a incumbência, ficará sem efeito o contrato, salvo quando acordarem os contratantes designar outra pessoa.

Também se poderá deixar a fixação do preço à taxa de mercado ou de bolsa, em certo e determinado dia e lugar.

É lícito às partes fixar o preço em função de índices ou parâmetros, desde que suscetíveis de objetiva determinação.

Convencionada a venda sem fixação de preço ou de critérios para a sua determinação, se não houver tabelamento oficial, entende-se que as partes se sujeitaram ao preço corrente nas vendas habituais do vendedor.

Na falta de acordo, por ter havido diversidade de preço, prevalecerá o termo médio.

Nulo é o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço.

Compra e Venda de Imóvel

Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.

Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.

Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso.

Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus.

Responsabilidades do Comprador e Vendedor – Encargos

Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição.

Não sendo a venda a crédito, o vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço.

Até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do preço por conta do comprador.

Todavia, os casos fortuitos, ocorrentes no ato de contar, marcar ou assinalar coisas, que comumente se recebem, contando, pesando, medindo ou assinalando, e que já tiverem sido postas à disposição do comprador, correrão por conta deste.

Correrão também por conta do comprador os riscos das referidas coisas, se estiver em mora de as receber, quando postas à sua disposição no tempo, lugar e pelo modo ajustados.

A tradição da coisa vendida, na falta de estipulação expressa, dar-se-á no lugar onde ela se encontrava, ao tempo da venda.

Se a coisa for expedida para lugar diverso, por ordem do comprador, por sua conta correrão os riscos, uma vez entregue a quem haja de transportá-la, salvo se das instruções dele se afastar o vendedor.

Não obstante o prazo ajustado para o pagamento, se antes da tradição o comprador cair em insolvência, poderá o vendedor sobrestar na entrega da coisa, até que o comprador lhe dê caução de pagar no tempo ajustado.

Consentimento das Partes

É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido.

Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime de bens for o da separação obrigatória.

Vedações a Compra e Venda

Sob pena de nulidade, não podem ser comprados, ainda que em hasta pública:

a) pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens confiados à sua guarda ou administração; b) pelos servidores públicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa jurídica a que servirem, ou que estejam sob sua administração direta ou indireta; c) pelos juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros serventuários ou auxiliares da justiça, os bens ou direitos sobre que se litigar em tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a sua autoridade; d) pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda estejam encarregados.

As proibições estendem-se à cessão de crédito.

A proibição realizada pelos servidores não compreende os casos de compra e venda ou cessão entre co-herdeiros, ou em pagamento de dívida, ou para garantia de bens já pertencentes a pessoas designadas no referido inciso.

É lícita a compra e venda entre cônjuges, com relação a bens excluídos da comunhão.

BASES LEGAIS

Artigos 481 a 502 do Código Civil Brasileiro.